הרחבת בסיס המס לדירות מגורים

כיום, סעיף 121ב(ה) לפקודת מס הכנסה קובע:

"בסעיף זה, "הכנסה חייבת" – הכנסה חייבת כהגדרתה בסעיף 1 וכמשמעותה בסעיף 89, למעט סכום אינפלציוני כהגדרתו בסעיף 88 וסכום אינפלציוני כהגדרתו בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין, ולרבות שבח כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין, ואולם לגבי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים כהגדרתה בחוק האמור – רק אם שווי מכירתה עולה על 4 מיליון שקלים חדשים והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין;"

‍

משמעות הדבר היא כי שבח ממכירת דירת מגורים נכלל בחישוב ההכנסה החייבת לצורך מס היסף רק אם שווי מכירתה עולה על סכום מסוים (בשנת 2024 כ-5,382,285 ש"ח) והמכירה אינה פטורה ממס.

‍

התיקון המוצע מבקש לשנות את נוסח סעיף 121ב(ה) כך:

"בסעיף זה, "הכנסה חייבת" – הכנסה חייבת כהגדרתה בסעיף 1 וכמשמעותה בסעיף 89, למעט סכום אינפלציוני כהגדרתו בסעיף 88 וסכום אינפלציוני כהגדרתו בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין, ולרבות שבח כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין, אך למעט שבח שהיה פטור ממס לפי אותו חוק;"

‍

משמעות התיקון היא שכל שבח חייב ממכירת דירות מגורים ייכלל בבסיס המס של מס היסף, ללא קשר לשווי הדירה, על החלק שאינו פטור ממס שבח.

‍

השלכות אפשריות

התיקון המוצע צפוי להגדיל את נטל המס על משקיעים בנדל"ן למגורים. הוא יגדיל את חבות המס של בעלי דירות השקעה, גם אם שווי הדירות נמוך יחסית. כמו כן, התיקון מצמצם את הפער בין מיסוי השקעות בנדל"ן להשקעות באפיקים אחרים, מבטל את ההעדפה שניתנה להשקעות בדירות מגורים בהקשר של מס היסף.

‍

הרחבת בסיס המס צפויה להגדיל את הכנסות המדינה ממס היסף. עם זאת, ייתכן שהתיקון ישפיע על החלטות השקעה בשוק הנדל"ן למגורים, במיוחד בקרב משקיעים בעלי הכנסות גבוהות. זה עשוי להוביל לשינויים בדפוסי ההשקעה בשוק הנדל"ן ולהשפיע על היצע הדירות להשכרה.

‍

מס נוסף על הכנסות ממקורות הוניים

כיום, סעיף 121ב(א) לפקודת מס הכנסה קובע:

"יחיד אשר הכנסתו החייבת בשנת המס עלתה על 640,000 שקלים חדשים, יהיה חייב במס נוסף על חלק הכנסתו החייבת העולה על 640,000 שקלים חדשים (בסעיף זה – הכנסה החייבת במס נוסף), בשיעור של 3%."

‍

מס היסף בשיעור של 3% חל על כלל ההכנסה החייבת מעל הסף הקבוע, ללא הבחנה בין מקורות ההכנסה.

‍

התיקון מציע להוסיף סעיף חדש, 121ב1, שיקבע:

"(א) נוסף על האמור בסעיף 121ב, יחיד אשר הכנסתו החייבת ממקורות הוניים בשנת המס עלתה על התקרה הקבועה בסעיף 121ב, יהיה חייב במס נוסף על חלק הכנסתו החייבת ממקורות הוניים העולה על התקרה האמורה (בסעיף זה - הכנסה ממקורות הוניים החייבת במס נוסף) בשיעור של 2%;

(ב) סעיפים 121ב(ב) עד (ד) יחולו על הכנסה ממקורות הוניים החייבת במס נוסף בשינויים המחויבים;

(ג) בסעיף זה, "הכנסה חייבת ממקורות הוניים" – הכנסה חייבת כהגדרתה בסעיף 121ב, למעט הכנסה לפי סעיף 2(1) או 2(2)."

‍

משמעות התיקון היא הטלת מס נוסף בשיעור של 2% (סה"כ 5% יחד עם המס הקיים) על הכנסות ממקורות הוניים (כגון דיבידנדים, ריבית, רווחי הון ושכירות) העולות על סף מס היסף.

‍

השלכות אפשריות

התיקון יגדיל משמעותית את חבות המס של בעלי הכנסות גבוהות מהון. הוא מקטין את הפער בין המיסוי על הכנסות מעבודה להכנסות מהון, ובכך עשוי לתרום לצמצום פערים כלכליים. ההתמקדות בהכנסות מהון נועדה להגביר את הפרוגרסיביות של מערכת המס.

‍

עם זאת, העלאת המס על הכנסות הוניות עלולה להשפיע על החלטות השקעה במשק. משקיעים עשויים לשקול מחדש את אסטרטגיות ההשקעה שלהם, ובמקרים מסוימים אף לחפש אפיקי השקעה מחוץ לישראל. יש לשקול את ההשפעה הפוטנציאלית על שוק ההון הישראלי ועל משיכת השקעות זרות.

‍

שינוי במנגנון גביית המס

כיום, מס היסף משולם בסוף שנת המס במסגרת הדו"ח השנתי. אין התייחסות ספציפית בחוק מיסוי מקרקעין לגביית מס היסף.

‍

התיקון מציע להוסיף סעיף 48א(ד2) לחוק מיסוי מקרקעין:

"נוסף על האמור בסעיפים קטנים (ב) עד (ד), במכירת זכות במקרקעין על ידי יחיד, יהיה חייב היחיד לשלם מס נוסף לפי סעיפים 121ב ו-121ב1 לפקודה כפי שיקבע המנהל בכללים".

‍

משמעות התיקון היא שמס היסף על שבח ממכירת מקרקעין ייגבה כבר במועד תשלום מס השבח.

‍

השלכות אפשריות

השינוי במנגנון הגבייה צפוי לשפר את גביית המס ולהקדים את תזרים המזומנים למדינה. גביית המס במועד העסקה תבטיח תשלום מהיר יותר ותקטין את הסיכון לאי-תשלום. כמו כן, הנישומים יידעו את מלוא חבות המס שלהם כבר בעת ביצוע העסקה, מה שעשוי להגדיל את הוודאות בעסקאות נדל"ן.

‍

נוסיף, כי הגבייה המוקדמת של מס היסף על שבח עשויה לשפר את יעילות הגבייה ולהקטין את הפער בין המס המחושב לבין המס הנגבה בפועל. בנוסף, התיקון מתיישר עם מגמות עולמיות של הגברת המיסוי על הכנסות גבוהות ועל הון. העלאת המס על הכנסות פסיביות עשויה לעודד השקעות בפעילות עסקית יצרנית, מה שעשוי לתרום לצמיחה כלכלית בטווח הארוך.

‍

עם זאת, ייתכנו מצבים של תשלום יתר או חסר שיצריכו התחשבנות בסוף השנה, מה שעלול ליצור מורכבות בחישוב המס הסופי. בנוסף, רשות המסים תידרש לעדכן את מערכותיה ונהליה כדי ליישם את השינוי, מה שעשוי להצריך השקעה בתשתיות ובהדרכת עובדים.

‍

התיקונים המוצעים מעלים מספר אתגרים וסוגיות שיש לתת עליהם את הדעת

• מורכבות מערכת המס: הוספת שיעור מס נוסף על הכנסות הוניות מגדילה את מורכבות מערכת המס. זה עלול להקשות על ציות והבנה של הנישומים, ולהגדיל את העלויות האדמיניסטרטיביות של מערכת המס. יש לשקול צעדים להפשטת המערכת במקביל להכנסת השינויים.
• השפעה על השקעות: העלאת המס על הכנסות הוניות עלולה להרתיע משקיעים ולהשפיע על היקף ההשקעות במשק. יש לבחון את ההשפעה הפוטנציאלית על שוק ההון הישראלי ועל משיכת השקעות זרות. ייתכן שיידרשו צעדים משלימים לעידוד השקעות כדי לאזן את ההשפעה השלילית.
• הגירת הון: העלאת שיעורי המס על הכנסות הוניות עלולה לעודד הגירת הון לחו"ל או שימוש בתכנוני מס אגרסיביים. יש לשקול צעדים למניעת הגירת הון ולחיזוק האכיפה נגד תכנוני מס בלתי לגיטימיים.
• השפעה על שוק הנדל"ן: הכללת שבח ממכירת דירות מגורים בבסיס מס היסף עשויה להשפיע על שוק הנדל"ן למגורים. יש לבחון את ההשפעה הפוטנציאלית על היצע הדירות להשקעה ועל מחירי הדיור.
• סוגיות של צדק חלוקתי: בעוד שהתיקונים נועדו להגביר את הפרוגרסיביות של מערכת המס, יש לבחון את השפעתם הכוללת על חלוקת ההכנסות במשק ועל הפערים החברתיים-כלכליים.
• אתגרים ביישום: הגבייה המוקדמת של מס היסף על שבח עלולה ליצור מצבים של תשלום יתר או חסר, שיצריכו התחשבנות מורכבת בסוף השנה. יש לפתח מנגנונים יעילים להתמודדות עם מצבים אלה.
• השפעה על התנהגות פיננסית: השינויים עשויים להשפיע על החלטות פיננסיות של יחידים ועסקים, כגון תמהיל ההשקעות, מועדי מימוש רווחים, ואופן חלוקת דיבידנדים. יש לנתח את ההשלכות הרחבות יותר על התנהגות פיננסית במשק.
• סוגיות של תחרותיות בינלאומית: יש לבחון כיצד השינויים המוצעים משפיעים על התחרותיות של ישראל בזירה הבינלאומית, במיוחד בהקשר של משיכת השקעות ומניעת בריחת מוחות.

‍

נראה, כי התיקונים המוצעים בתזכיר החוק מציגים פוטנציאל להגדלת הכנסות המדינה ולצמצום אי-שוויון, אך גם מעלים אתגרים משמעותיים. יישום מושכל של התיקונים, תוך התחשבות במכלול ההשפעות על המשק הישראלי והחברה, יכול לסייע בהשגת היעדים הפיסקליים והחברתיים תוך מזעור ההשפעות השליליות הפוטנציאליות. חשוב להמשיך ולנתח את ההשלכות של התיקונים המוצעים לאורך זמן ולהיות נכונים לבצע התאמות נוספות בעתיד על בסיס הניסיון והנתונים שיצטברו.

‍

‍

‍

‍

‍