מיסוי מקרקעין

ישנם פעולות מסוימות במקרקעין שלא יחשבו כמכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין והמס המוטל מכוחו. כך למשל, הקניית זכות לנאמן או אפוטרופוס או כונס נכסים או מפרק, העברת זכות במקרקעין אגב גירושין והעברת זכות במקרקעין באמצעות הורשה – אינן נחשבות למכירה.

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) על הרוכש לשלם מקדמה לרשות המיסים על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר. גובה המקדמה הינו 15% או 7.5% מסך התמורה ששולמה בגין העסקה (תלוי בנסיבות). נציין כי מבחינת רשות המיסים יראו את המקדמה כאלו המוכר הוא זה ששילם אותה על חשבון המס שהוא חייב בו. יחד עם זאת בידי הרוכש או המוכר להגיש בקשה להקטנת המקדמה המבוססת על שומה עצמית למס שבח.

ביום 2.9.19, פרסמה רשות המיסים הודעה לציבור בדבר נוהל חדש, שמטרתו להקל על תהליכי רישום הסכמי שיתוף בפנקסי רישום המקרקעין (טאבו). בהתאם לנוהל החדש, במקרים מתאימים תתאפשר הגשת תצהיר עורך דין בלבד לצורך הרישום, חלף הגשת אישורי מיסים בהסכמים מסוג זה.

‍סוגי המקרים בהם הדבר יתאפשר:

• רישום הסכם שיתוף של עד 4 בעלים משותפים לחלוקת קרקע שגודלה עד 1.5 דונם, שאין בו תמורה לבעלים ושקיימת התאמה בין החלקים הרשומים בפנקס המקרקעין לבין התשריט וההסכם.
• רישום הסכם שיתוף במסגרת עסקאות של קבוצות רכישה, אשר נחתם טרם או במקביל לרכישת הקרקע ע"י חברי הקבוצה.
• רישום הסכם שיתוף בין בעלי המקרקעין שכלל אינו כולל העברת זכויות במקרקעין.

במקרים אלו, ובכפוף להגשת התצהיר כאמור, לא יידרשו גם אישורי העדר חובות והיטל השבחה מהרשות המקומית.

במסגרת התכנית הכלכלית לשנים 2023 ו-2024 תוקנו סעיפים 9 (ג1ג) (2) (ב) ו-49ג (1) לחוק "מיסוי מקרקעין". סעיף 9 (ג1ג) (2) (ב) תוקן כך שבעלי דירה יחידה אשר יירכשו דירת מגורים חדשה כתחליף לדירה היחידה יהיו חייבים למכור את אותה דירה יחידה תוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה כדי להיות זכאים למדרגות מס הרכישה של דירה יחידה, במקום 24 חודשים כפי שהיה עד התיקון. ברכישת דירה חדשה מקבלן כתחליף לדירה יחידה אין שינוי בהוראות החוק.

סעיף 49ג (1) תוקן כך שמי שרכש את הדירה החדשה כתחליף לדירתו היחידה החל מיום 1.6.23 ועד ליום 31.5.25, משך התקופה למכירת דירתו הישנה, על מנת שיהיה זכאי לפטור דירה יחידה ממס שבח, יעמוד על 18 חודשים במקום 24 חודשים כפי שהיה עד התיקון.

תחולתם של שני הסעיפים הינה למשך שנתיים, מיום 1.6.23 ועד ליום 31.5.25.

מס המוטל על הרוכש זכות במקרקעין.  ככלל המס הינו בשיעור קבוע משווי המכירה למעט במספר חריגים. כך למשל בדירות ששימשו למגורים, שיעורה מס יהיה מדורג.

מס המוטל במקרה בו נוצר למוכר זכות במקרקעין רווח ממכירת הזכות. הרווח הינו סך ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. נבהיר, כי במקרה שלהפסד לא יוטל מס.

חוק מיסוי מקרקעין מונה מספר הוצאות המותרות בניכוי. כך למשל הוצאות שהשביחו את הנכס או שכ"ט עו"ד במכירה וברכישה, דמי תיווך, מס רכישה ששולם ברכישה ועוד'.ההוצאות האמורות יותרו בניכוי רק אם הוצאו על ידי המוכר ובגין הנכס שנמכר ואינן כלולות בשווי הרכישה ולא מותרות בניכוי במס הכנסה.

בדיני מיסוי מקרקעין נקבעו מספר פטורים ממס רכישה. להלן מספר דוגמאות:

• רכישת דירה (ללא תמורה) על ידי בן זוגו של המוכר שהתגורר עמו באותה דירה.
• קבלת זכות במקרקעין כנגד הפקעה של זכות במקרקעין.
• הקלה במס רכישה לנכה או עיוור או נפגע פעולות איבה או משפחות חיילי שנספו במערכה, בתנאי שרכשו זכות במקרקעין לשם שיכונם. ניתן לקבל עד הטבת המס עד פעמיים.
• הקלה במס רכישה לעולה הרוכש זכות במקרקעין בשנה שקדמה לכניסתו לישראל ועד 7 שנים לאחר כניסתו.
  

בדיני מיסוי מקרקעין נקבעו מספר פטורים ממס שבח. להלן מספר דוגמאות:

• במכירת דירת מגורים מזכה (דירה ששימשה בעיקרה למגורים ובבעלות יחיד).
• במכירת ללא תמורה מיחיד לקרובו.
• העברת זכות במקרקעין למדינה ללא תמורה.
• מכירה ללא תמורה למוסד ציבורי.
• ויתור על זכות ללא תמורה (בהתאם לתנאים נוספים).
• בחלוקת קרקע למתיישבים (בהתאם לתנאים נוספים).
• בהפקעה שתמורתה התקבלה זכות במקרקעין (בהתאם לתנאים נוספים).
  

בהתאם לדיני מיסוי מקרקעין, מס שבח מהווה מקדמה על חשבון מס הכנסה ולכן נישום שצבר הפסד עסקי או הוני (בשנת המס שקדמה למכירה – לחיוב במס שבח) והמציא אישור מתאים מפקיד השומה (מס הכנסה) על סוג ההפסד וגובהו, יהיה רשאי להפחית את ההפסד מהשבח.

עובדות: אדם המחזיק ב – 50% מדירה א' (דירה יחידה), מבקש לרכוש את דירה ב'.עמדת רשות המיסים: אין במכירת חלק מהחזקותיו של האדם בדירה א' כדי לעמוד בתנאי סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין. בכדי להנות משיעור מס מופחת בהתאם לתנאי סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, על האדם למכור את מלוא זכויותיו בדירה א' תוך 18 חודשים מיום שרכש את דירה ב'.