דחיית מס שבח או רכישה
המאמר התפרסם לראשונה באתר
16.8.2022
כידוע, רכישה או מכירה של זכות במקרקעין, מחייבת בצידה גם תשלום מס שבח או רכישה (למעט הפטורים או ההחרגות הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין להלן – החוק). סעיף 90א לחוק, מורה אותנו כי החייב במס ישלם את המס המגיע ממנו עד 60 ימים מיום "אירוע המס", קרי – יום המכירה. אך מה קורה במצב לפיו אדם רכש או מכר זכות במקרקעין טרם משבר הקורונה וכיום אין בידיו מבחינה כלכלית לשלם את המס אשר הוא חייב בו? אילו אופציות פעולה החוק מקנה בידיו?
דחיית מועד תשלום המס – סעיף 51 לחוק: סעיף 51 לחוק (החל גם על מס שבח וגם מס רכישה), מאפשר לדחות את מועד תשלום המס, עד להתקיימות מספר תנאים המפורטים בסעיף. מהאמור אנו למדים, כי בפני המוכר זכות במקרקעין עומדות שתי אפשרויות: האחת – לשלם את המס אשר הוא חייב בו בהתאם למועד הקבוע בסעיף 91 לחוק, או לדחות את תשלום המס בהתאם לסעיף 51 לחוק. ראוי להבהיר כבר עתה, כי דחיית תשלום המס לפי סעיף 51 יוביל לידי כך שתשלום המס יצבור הפרשי הצמדה וריבית מיום אירוע המס ועד למועד תשלום המס בפועל – סעיף 94 לחוק. מטרת סעיף 51 לחוק, הינה להקל על הצדדים לעסקת המקרקעין על ידי כך שחובת תשלום המס תדחה למועד מאוחר יותר, בו התקיימו מרבית ההתניות החוזיות בין הצדדים.
הרוכש קיבל חזקה במקרקעין: בהתאם לתנאי זה, דחיית תשלום המס תחדל מרגע קבלת החזקה במקרקעין על ידי הרוכש. נדגיש, כי אין הכרח שהחזקה בקרקע תהיה פיזית אלא היא צריכה להיות נתונה לשליטתו של הרוכש. בנוסף, החזקה במקרקעין צריכה להיות מתוקף הסכם מכר בין הצדדים. האמור חשוב במקרים בהם אחד מהצדדים לעסקה הוא שוכר או משיג גבול או דייר מוגן, שכן במצב זה לכאורה לקונה כבר הייתה חזקה בנכס טרם מכירתו.
חשוב להדגיש – בעסקאות קומבינציה, סעיף 51 לא מסייע בידי הצדדים, שכן העברת החזקה במקרקעין היא דבר נדרש להתקיימות העסקה, שהרי ללא העברת החזקה, לא יתאפשר בידי הקבלן לבנות. ולכן במצבים אלו, מומלץ לפנות למנהל מיסוי מקרקעין בבקשה להפעיל את שיקול דעתו לדחיית תשלום המס. יש לציין כי במצבים אלו, דחיית תשלום המס תגרור בצידה גם תשלום הפרשי הצמדה וריבית בגין הדחייה בתשלום המס.
הרוכש שילם סכום העולה על 50% מהמחיר הקובע לעניין מס רכישה או 40% מהמחיר הקובע לעניין מס שבח: בהתאם לתנאי זה, דחיית מועד תשלום המס תחדל מרגע קבלת חלק מסוים משווי המקרקעין הנמכר (כמגודר לעיל) על ידי המוכר. המדובר בתשלום הניתן בפועל ולא בתשלום המתחייב מהסכם המכר. כך למשל, שיקים דחויים או שטרי חוב שפירעונם עתידי, לא ממלאים אחר דרישות הסעיף עד למועד פירעון ממשי.
חשוב להדגיש - ישנם מקרים בהם במסגרת הסכם המכר, מוטל על ידי הרוכש לשלם את המס שחייב בו המוכר. במצב זה אין הדבר מהווה תשלום העונה לדרשות הסעיף – התשלום צריך להתבצע בפועל. מנגד, תשלום לידי נאמן של המוכר עונה לתנאי זה ובשל כך יש להחשיבו, כך הדבר גם ביחס להלוואה שהעמיד הרוכש למוכר.
הרוכש קיבל ייפוי כח בלתי חוזר לרשום את זכותו במקרקעין: הבחינה של ייפוי כח בלתי חוזר תעשה באופן מהותי, כך שגם אם מדובר בייפוי כח "רגיל" שבמהותו הוא בלתי חוזר, הוא יעמוד בתנאי זה ודחיית תשלום המס תחדל מלהתקיים.
חובת הדיווח בעסקה אשר חל בעניינה סעיף 51 לחוק: על פי החוק, כל המוכר או רוכש זכות במקרקעין, מחויב למסור את מלוא פרטי העסקה המהווים מכירת זכות במקרקעין. בנקודה זו נבהיר, כי לא רק שעסקת מכר שחל בעניינה סעיף 51 לחוק חייבת, אלא ישנה גם החובה להודיע למנהל מיסוי מקרקעין עד 14 ימים מיום בו חדל להתקיים אחד התנאים המנויים בסעיף 51 לחוק.
חיוב בהפרשי הצמדה וריבית כאשר מועד התשלום נדחה: בהתאם לסעיף 94(א) לחוק, סכומי מס שלא שולמו במועד (קרי – 60 ימים מיום המכירה), יש להוסיף להם הפרשי הצמדה וריבית ממועד אירוע המס ועד ליום התשלום בפועל. יחד עם זאת, לדעת הח"מ לאור משבר הקורונה, נכון לפנות בבקשה למנהל מיסוי מקרקעין לעשות שימוש בסמכותו לפטור מתשלומם של הפרשי הצמדה וריבית או לכל הפחות מתשלום הריבית בלבד.
סיכומם של דברים: ראינו כי גם ללא תמריץ ישיר מצד הממשלה בימים טרופים אלו, בידי החייב במס עומדות מספר דרכים בכדי לצמצם את החשיפה הכלכלית שלו לעת הזו. שימוש מושכל תוך הפעלת שיקול דעת בהתאם לנסיבות הספציפיות לכל מקרה, הינה הדבר הנכון לימים אלו, ולכן גם מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום.
