לאחרונה ניתן פסק דין בועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בירושלים (ו"ע 28123-04-21 מלכיאור ואח' נ' מדינת ישראל), העוסק בפרשנות תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין והסוגיה של הקלות מס רכישה במקרה של רכישת דירות במסגרת קבוצת רכישה. פסק דין זה שופך אור על אופן יישום תיקון 93 במקרים של בעלי מספר דירות.

‍

רקע: מה קובע תיקון 93 לחוק?

תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין, שנכנס לתוקף ביוני 2018, מאפשר לבעלי זכויות בקבוצת רכישה, אשר בנייתה התעכבה, לרכוש דירה נוספת במדרגות מס של "דירה יחידה", וזאת בתנאי שבעת רכישת הזכות בקבוצת הרכישה, זו הייתה דירתם היחידה.

התיקון נועד לתת מענה למקרים בהם אנשים שאין להם דירה ורכשו את דירתם הראשונה במסגרת קבוצת רכישה, נתקלו בעיכובים משמעותיים בבנייה. במקרים כאלה, הם עשויים להידרש לרכוש דירה אחרת, אך ללא התיקון היו מחויבים לשלם מס רכישה כבעלי דירה נוספת.

‍

עובדות המקרה

במקרה שנדון, בני הזוג מלכיאור היו בעלי דירת מגורים ראשונה ברחוב דוסטרובסקי בירושלים. באפריל 2013 רכשו זכות לדירת מגורים בקבוצת רכישה בפרויקט בתל אביב, כאשר הרכישה הייתה ללא תמורה והמוכר היה בנם.

במאי 2018 מכרו העוררים את דירתם הראשונה, ולמחרת רכשו דירה שלישית ברחוב אלדד בירושלים. בעת רכישת הדירה השלישית, עדיין הייתה בבעלותם הזכות בקבוצת הרכישה.

לאחר כניסתו לתוקף של תיקון 93, ביקשו העוררים לתקן את שומת המס לגבי הדירה השלישית, ולהחיל עליה את הקלת המס הניתנת ל"דירה יחידה". בתחילה, אישר מנהל מיסוי מקרקעין את בקשתם, אך לאחר כשנתיים שינה את החלטתו וקבע כי הם אינם זכאים להקלה, ולפיכך חייב אותם במס רכישה לפי מדרגות של "דירה נוספת".

‍

הכרעת ועדת הערר

ועדת הערר דחתה את הערר של בני הזוג מלכיאור וקבעה כי:

• לשון החוק והתכלית ברורים - תיקון 93 מעניק הקלה רק למי שבעת רכישת הזכות בקבוצת הרכישה, לא הייתה ברשותו דירה אחרת. בענייננו, העוררים כבר החזיקו בדירה הראשונה כאשר רכשו את הזכות בקבוצת הרכישה.
• פרשנות העוררים אינה משקפת את כוונת המחוקק - העוררים ביקשו לפרש את המושג "דירה יחידה" ככולל גם "דירה חלופית", אך ועדת הערר קבעה כי פרשנות זו חסרת עיגון לשוני ואינה תואמת את הפרשנות התכליתית של החוק.
• תכלית התיקון היא לסייע לחסרי דירה - דברי ההסבר לתיקון 93 מבהירים שההקלה נועדה למי שאין ברשותו דירת מגורים כלל ונאלץ להמתין שנים ארוכות לבניית דירה בקבוצת רכישה, ולא למי שמבקש לשפר דיור.

‍

משמעות והשלכות הפסיקה

פסק הדין מבהיר את ההבחנה בין שני תרחישים שונים במהותם:

• רוכשי דירה ראשונה בקבוצת רכישה - אלו זכאים להקלה לפי תיקון 93 כאשר הם נאלצים לרכוש דירה אחרת עקב עיכובים בבנייה, ובתנאי שלא הייתה להם דירה אחרת בעת רכישת הזכות בקבוצת הרכישה.
• משפרי דיור - אלו שכבר היו בעלי דירה ורכשו זכות בקבוצת רכישה כדירה נוספת (לשיפור דיור), אינם זכאים להקלה לפי תיקון 93 ברכישת דירה שלישית.

חשוב לציין כי מדובר בפסיקה של ועדת ערר ולא בהלכה מחייבת של בית המשפט העליון, אך היא מהווה אינדיקציה חשובה לאופן בו רשויות המס ובתי המשפט עשויים לפרש את תיקון 93 לחוק.

‍

דגשים חשובים לבעלי דירות ולמשקיעים

• בדיקת התנאים לפני רכישה - יש לבחון היטב את ההיסטוריה של הבעלות בדירות לפני רכישת דירה חדשה, על מנת לוודא את הזכאות להקלות מס.
• השלכות של עיתוי רכישה ומכירה - עיתוי רכישת ומכירת דירות יכול להשפיע משמעותית על חבות המס.
• שקיפות מלאה מול רשויות המס - חשוב לדווח במדויק על מצבת הנכסים והעסקאות, שכן למנהל מיסוי מקרקעין סמכות לתקן שומה תוך 4 שנים מיום אישורה, אם התגלתה טעות.

סיכום

פסק הדין בעניין מלכיאור מספק פרשנות לגבי גבולות הזכאות להקלה במס רכישה לפי תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין, ומדגיש את עמדת ועדת הערר כי ההקלה נועדה לסייע לרוכשים שאין ברשותם דירה אחרת בעת הרכישה בקבוצת רכישה.

מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין לפני ביצוע עסקאות מורכבות, במיוחד כאשר קיימת בבעלותכם יותר מדירה אחת או כאשר מדובר ברכישה במסגרת קבוצת רכישה.

‍