בפסק דין מרתק שניתן לאחרונה בוועדת ערר מיסוי מקרקעין, נדונה שאלה מקצועית חשובה: כיצד לסווג תשלום של "סכום פשרה" במסגרת הסכם לביטול מכר חלקי, ומה השלכות המס של סיווג זה?

‍

רקע המקרה

בשנת 2013, מכרו העוררות (קניון הצפון נהריה נכסים בע"מ ומרכזי מסחר (אזו-ריט) בע"מ) את זכויותיהן בקניון הצפון בנהריה ובמקרקעין סמוכים לחברת כלל ביטוח בע"מ תמורת כ-175 מיליון ₪.

בהסכם המכר המקורי נקבעו מנגנונים להבטחת תשואה קבועה לחברת כלל במשך תקופה של 10 שנים, זאת בשל חשש מהשפעת קניון מתחרה ("קניון ארנה") שעמד להיפתח בנהריה. ההסכם קבע כי אם הרווח התפעולי השוטף השנתי של חברת כלל מהקניון יפחת מסך של 13.5 מיליון ₪, ישלמו העוררות את ההפרש עד לסכום זה.

בחלוף כשלוש שנים התגלעו מחלוקות בין הצדדים. העוררות טענו כי הירידה ברווחיות הקניון נבעה מניהול כושל של חברת כלל, בעוד חברת כלל דרשה את קיום ההתחייבויות להשלמת התשואה. בהמשך, הוגשה תביעה משפטית בנושא.

‍

הסכם הפשרה שבמחלוקת

ביוני 2020 הגיעו הצדדים להסכם פשרה שכותרתו "הסכם לביטול מכר (חלקי) פשרה ושיתוף פעולה". ההסכם קבע:

1. ביטול חלקי של הסכם המכר המקורי ביחס ל-50% מהזכויות בקניון ובמקרקעין.
2. השבת סכום של 67 מיליון ₪ לידי חברת כלל, המשקף את מחצית שווי הקניון והמקרקעין במועד ההסכם.
3. תשלום "סכום פשרה" נוסף של 53 מיליון ₪ מהעוררות לחברת כלל, כנגד ויתור הדדי על טענות וביטול סעיפי הבטחת התשואה והתמורה בהסכם המקורי.

‍

המחלוקת העיקרית

המחלוקת העיקרית התמקדה בשתי שאלות:

1. האם מדובר בביטול חלקי של עסקה או במכר חוזר? - העוררות טענו כי מדובר בביטול חלקי של הסכם המכר המקורי, ואילו רשות המסים טענה כי מדובר במכר חוזר של מחצית הזכויות בקניון מחברת כלל לעוררות.
2. מהו שווי המכירה החייב במס רכישה? - העוררות טענו כי שווי המכירה הוא 67 מיליון ₪ בלבד (שווי השוק של מחצית הזכויות), בעוד רשות המסים טענה שיש לצרף גם את "סכום הפשרה" של 53 מיליון ₪, כך ששווי המכירה עומד על 120 מיליון ₪.

‍

פסיקת ועדת הערר

לגבי סיווג העסקה

ועדת הערר קיבלה את עמדת רשות המסים וקבעה כי מדובר במכר חוזר ולא בביטול עסקה. הנימוקים העיקריים:

• עסקת המכר המקורית הכתה שורשים בקרקע המציאות ויושמה במשך מספר שנים.
• חברת כלל קיבלה חזקה בקניון, נרשמה כבעלים, הפעילה וניהלה אותו.
• ההסכם שבמחלוקת לא החזיר את המצב לקדמותו כמתחייב בביטול עסקה.
• התמורה נקבעה לפי שווי השוק של הקניון במועד ההסכם החדש ולא לפי מחצית התמורה המקורית.

‍

לגבי שווי המכירה

בעניין זה קיבלה ועדת הערר את עמדת העוררות וקבעה כי:

• שווי המכירה הוא 67 מיליון ₪ בלבד, בהתאם לשווי השוק של מחצית הזכויות בקניון ובמקרקעין.
• "סכום הפשרה" של 53 מיליון ₪ אינו חלק משווי המכירה ואין לצרפו לחישוב מס הרכישה.
• מדובר בתשלום שנועד לסיים את ההליכים המשפטיים ולבטל את מנגנון הבטחת התשואה, ולא בתשלום עבור הזכויות במקרקעין.

הוועדה הסבירה: "המהות הכלכלית האמיתית של תשלום סכום הפשרה אינה מאפשרת קביעה כי יש לייחס תשלום זה למכירת מחצית הזכויות במקרקעין ולצרפו לשווי המכירה."

‍

השלכות מעשיות

פסק הדין מדגיש עקרונות חשובים למצבים דומים:

1. מבחן הכתת שורשים - עסקה שיצאה לפועל והכתה שורשים בקרקע המציאות אינה ניתנת "לביטול" במשמעות סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין, אלא מדובר בעסקה חדשה של מכר חוזר.
2. עקרון צירוף התמורות המוגבל - לא כל תשלום במסגרת עסקת מקרקעין נחשב חלק משווי המכירה. יש לבחון את המהות הכלכלית האמיתית של כל תשלום.
3. הפרדה בין תשלומים שונים בהסכם - תשלומים הניתנים להפרדה ושאינם קשורים ישירות לרכישת הזכויות במקרקעין אינם בהכרח חלק משווי המכירה.
4. בחינת המהות האמיתית - יש להתמקד במהות הכלכלית האמיתית של העסקה ולא בכותרות שניתנו לה בידי הצדדים.

‍

סיכום

פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לכך שבעת עריכת הסכמי מקרקעין מורכבים, כדאי לתת את הדעת להשלכות המס ולמהות האמיתית של כל רכיב בעסקה. במקרה זה, למרות שהעסקה סווגה כמכר חוזר ולא כביטול חלקי, הצליחו העוררות להפריד בין התשלום עבור המקרקעין לבין "סכום הפשרה", ובכך להקטין משמעותית את חבות מס הרכישה.

לפסק הדין חשיבות רבה לעסקאות מקרקעין מורכבות, ובמיוחד לאלו הכוללות רכיבים של פשרה, ביטול הסכמים קודמים או התחייבויות נלוות שאינן קשורות ישירות לזכויות במקרקעין.

‍