חוק מיסוי מקרקעין חל לא רק על רכישה ומכירה ישירה של נכסי נדל"ן, אלא גם על רכישת זכויות בחברות שעיקר נכסיהן הוא מקרקעין - מה שקרוי בחוק "איגוד מקרקעין". בפשטות, כשאתם קונים מניות בחברה שבבעלותה בעיקר נכסי נדל"ן, אתם עשויים להידרש לשלם מס רכישה כאילו קניתם את חלקכם היחסי בנכסי הנדל"ן עצמם.

‍

איגוד מקרקעין - מה זה בכלל ולמה זה חשוב?

לפני שנצלול לפרטים, בואו נבין בשפה פשוטה מה זה בכלל "איגוד מקרקעין". מדובר בחברה או שותפות שעיקר הנכסים שלה הם מקרקעין (קרקעות או בניינים). חוק מיסוי מקרקעין רואה ברכישת מניות בחברה כזו כאילו רכשתם חלק יחסי מהמקרקעין עצמם.

‍

סוגי פעולות באיגוד מקרקעין - בשפה פשוטה

בואו נבין את ההבדל בין המונחים החשובים:

• פעולה באיגוד מקרקעין - בפשטות, זה כשמישהו קונה או מקבל מניות קיימות בחברת נדל"ן (למשל, כשאתם קונים 30% ממניות חברה שמחזיקה נכסים).
• הקצאה באיגוד מקרקעין - כאן החברה מנפיקה מניות חדשות (למשל, כשחברת נדל"ן מגייסת כסף על ידי הנפקת מניות חדשות למשקיעים).

‍

מה זה בכלל סעיף 16(ג)? הסבר פשוט

סעיף 16(ג) לחוק מיסוי מקרקעין הוא סעיף חשוב שכדאי להכיר. בפשטות, הוא אומר שאם קניתם מניות בחברה, ואתם סבורים שהחברה אינה "איגוד מקרקעין" (כלומר, לא חברה שעיקר עיסוקה בנדל"ן), אתם יכולים להסתפק בהודעה פשוטה לרשות המסים במקום הצהרה מלאה ותשלום מס.

בואו נבין את ההבדל הקריטי:

1. הודעה לפי סעיף 16(ג) - זהו מסלול "קל" כשאתם חושבים שאין צורך לשלם מס רכישה. אתם פשוט מודיעים: "קניתי מניות בחברת X, אבל לדעתי זו לא חברת נדל"ן לצורכי מס".
2. הצהרה מלאה על פעולה באיגוד - זהו המסלול ה"רגיל" כשברור שמדובר בחברת נדל"ן. כאן אתם מדווחים באופן מלא ומשלמים את המס הנדרש.

שימו לב: אם בחרתם במסלול ה"קל" (הודעה), ורשות המסים קבעה שבעצם מדובר בחברת נדל"ן, תקבלו הודעה שעליכם להגיש הצהרה מלאה ולשלם מס כחוק. כלומר, אי אפשר "להתחמק" מתשלום המס אם אכן מגיע - פשוט ניתנת לכם אפשרות לטעון שאין צורך בתשלום.

‍

הבעיה: מה קורה כשלחברה יש נכסים במקומות שונים בארץ?

כאשר איגוד מקרקעין מחזיק בזכויות במקרקעין במקומות שונים בישראל, המצויים בתחום של יותר ממשרד אזורי אחד של מיסוי מקרקעין, עולה השאלה המורכבת - לאיזה משרד אזורי בדיוק יש להגיש את ההצהרה על פעולה באיגוד או על הקצאה באיגוד?

רשות המסים פרסמה לאחרונה נוהל חדש שעונה בדיוק על השאלה הזו, ומסדיר את אופן הטיפול בהצהרות על פעולות והקצאות באיגוד מקרקעין, וכן בהודעות המוגשות לפי סעיפים 16(ג) ו-75(ג) לחוק מיסוי מקרקעין.

‍

הפתרון של רשות המסים - פשוט ויעיל

הנוהל החדש נועד לפשט את התהליך ולחסוך לכם זמן, כסף וכאב ראש. הנה מה שהוא קובע, בשפה פשוטה:

‍

1. לאן מגישים את הדיווח?

כשקונים או מקבלים מניות בחברת נדל"ן (פעולה באיגוד או הקצאה):

• פשוט מגישים דיווח למשרד מס שבח באזור שבו נמצא הנכס היקר ביותר של החברה. למשל, אם לחברה יש נכסים בתל אביב, ירושלים וחיפה, והנכס בתל אביב הוא היקר ביותר - דווחו למשרד בתל אביב.

כשמודיעים שלדעתכם החברה בכלל לא "איגוד מקרקעין" (הודעה לפי סעיף 16(ג)):

• גם כאן, שולחים את ההודעה למשרד באזור של הנכס היקר ביותר, לפי הערכתכם.

‍

2. מה קורה אחרי הדיווח?

המשרד שקיבל את הדיווח שלכם:

• יתאם את העניין עם שאר המשרדים האזוריים הרלוונטיים
• יוביל את הטיפול בתיק מא' ועד ת'
• יסיים את כל התהליך עבורכם ללא צורך בהתרוצצות בין משרדים

‍

3. מה קורה אם חשבתם שהחברה לא "איגוד מקרקעין" אבל רשות המסים חושבת אחרת?

אם הגשתם הודעה לפי סעיף 16(ג) - כלומר, הודעתם שלדעתכם החברה לא נחשבת "איגוד מקרקעין" - והפקידים החליטו שהיא כן:

• תקבלו הודעה רשמית על כך
• תצטרכו להגיש הצהרה מלאה ולשלם את המס המתאים
• גם את ההצהרה הזו תגישו לאותו משרד שקיבל את ההודעה המקורית

‍

איך מיישמים את הנוהל בפועל? טיפים פרקטיים

כשאתם מתמודדים עם עסקת מניות בחברת נדל"ן, הנה כמה טיפים שיעזרו לכם:

• איך לזהות את המשרד הנכון? - פשוט בדקו איפה נמצא הנכס היקר ביותר של החברה ופנו למשרד מס שבח באותו אזור
• הכינו את הערכות השווי מראש - לפני הפנייה, הכינו הערכות שווי מסודרות של הנכסים השונים
• תעדו את כל הפעולות - שמרו תיעוד של כל תקשורת עם רשות המסים

‍

דוגמה פשוטה מהחיים:

בואו ניקח מקרה אמיתי: חברת "השקעות טובות" בע"מ מחזיקה בשלושה נכסים:

• בניין משרדים בתל אביב ששווה 5 מיליון ₪
• קניון קטן בחיפה ששווה 3 מיליון ₪
• מגרש לבנייה בירושלים ששווה 4 מיליון ₪

עכשיו, יוסי רוצה לקנות 30% מהמניות של החברה. לפי הנוהל החדש, יוסי צריך להגיש את הדיווח למשרד מיסוי מקרקעין בתל אביב, כי שם נמצא הנכס היקר ביותר (5 מיליון ₪).

לא משנה שלחברה יש נכסים גם בחיפה וירושלים - יוסי מתעסק רק עם משרד אחד, וזה בתל אביב. המשרד בתל אביב כבר ידאג לתאם עם המשרדים האחרים בחיפה ובירושלים.

‍

למה הנוהל החדש כל כך מועיל לנו?

הנוהל החדש הזה הוא בשורה טובה עבור כל מי שעוסק בנדל"ן ובהשקעות. הנה היתרונות העיקריים בשפה פשוטה:

1. הסוף להתרוצצות בין משרדים - במקום לרוץ בין כמה משרדי מס שבח, אתם מגישים הכל למקום אחד
2. טיפול עקבי וצפוי - לא יותר החלטות סותרות ממשרדים שונים
3. חוסכים זמן וכסף - פחות בירוקרטיה = פחות שעות עבודה של עורכי דין ויועצי מס = פחות עלויות לכם
4. ודאות גדולה יותר - יודעים בדיוק לאן לפנות ומה התהליך

‍

לסיכום: למה זה כל כך חשוב לכם?

בשורה התחתונה, הנוהל החדש הזה הוא חדשות טובות לכל מי שעוסק בעסקאות מניות בחברות נדל"ן. במקום סיוט בירוקרטי של ריצה בין משרדים, קיבלנו מסלול פשוט וברור - מגישים הכל למשרד אחד, והוא מטפל בכל התהליך.

כמה נקודות חשובות לקחת הביתה:

• אם אתם קונים או מוכרים מניות בחברת נדל"ן - הנוהל משפיע עליכם ישירות
• ההבדל בין "הודעה" לבין "הצהרה מלאה" יכול להיות משמעותי מבחינת הנטל הבירוקרטי
• הקפידו לזהות נכון את המשרד האזורי המתאים לפי הנכס היקר ביותר

כבעלי עסקים וחברות, הנוהל החדש מאפשר לכם לתכנן את עסקאות המניות שלכם בצורה יעילה יותר, עם פחות בלבול ופחות "כאב ראש". זו דוגמה טובה לאיך שינוי רגולטורי יכול לפעמים לפשט את החיים במקום לסבך אותם.

לשאלות נוספות או לייעוץ מקצועי בנושא איגודי מקרקעין, פעולות והקצאות באיגודים אלו - אנחנו כאן לרשותכם.

הערת שוליים: הנוהל החדש מחליף את הוראה מספר 1 בנושא חובת הטיפול בהצהרות על פעולה באיגוד (הוראה ישנה מ-25.12.64).

‍