מהו יום המכירה בהסכם עם תנאי מתלה?
ו"ע 25437-10-19
24.5.2021
הכלל לפי סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין הוא, כי "יום המכירה" הוא היום שבו נעשתה המכירה (יום החתימה על הסכם הרכישה). יובהר, כי אמנם הסעיף עוסק בקביעת "יום המכירה" לצרכי מס שבח, אך הוא רלוונטי גם לעניין מס רכישה (המוטל על הרוכש).
אין לקבל את הטענה, כי כאשר המדובר בחוזה מכר מקרקעין עם תנאי מתלה "יום המכירה" הוא יום המכירה של הנכס למועד התקיימות התנאים המתלים (בניגוד לכלל שהינו ליום החתימה על הסכם המכר). בהלכת אלדר שרון, קבע בית המשפט העליון את הכלל לפיו יום החתימה על ההסכם הוא יום המכירה של הנכס, גם כאשר קיים תנאי מתלה בהסכם. משכך, עצם העובדה שנקבעו תנאים מתלים בהסכם הרכש אינו הופך אותו לחסר תוקף עד להתקיימותם של התנאים המתלים.
לאמור נקבע חריג (מצומצם) הקובע, כי כאשר נדרש קיומו של תנאי מסוים שבדין כדי שיינתן תוקף להסכם המכר, אז ורק אז יש לראות את יום המכירה כיום בו התקיימו התנאים המתלים – כך למשל, כאשר מבחינה חוקית נדרש אישור של בית משפט לצורך מתן תוקף להסכם המכר או כאשר מדובר בהסכם אופציה לרכישה עתידית של נכס אז "יום המכירה" יהא יום מימוש האופציה.
הכלל לפי סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין הוא, כי "יום המכירה" הוא היום שבו נעשתה המכירה (יום החתימה על הסכם הרכישה). יובהר, כי אמנם הסעיף עוסק בקביעת "יום המכירה" לצרכי מס שבח, אך הוא רלוונטי גם לעניין מס רכישה (המוטל על הרוכש).
אין לקבל את הטענה, כי כאשר המדובר בחוזה מכר מקרקעין עם תנאי מתלה "יום המכירה" הוא יום המכירה של הנכס למועד התקיימות התנאים המתלים (בניגוד לכלל שהינו ליום החתימה על הסכם המכר). בהלכת אלדר שרון, קבע בית המשפט העליון את הכלל לפיו יום החתימה על ההסכם הוא יום המכירה של הנכס, גם כאשר קיים תנאי מתלה בהסכם. משכך, עצם העובדה שנקבעו תנאים מתלים בהסכם הרכש אינו הופך אותו לחסר תוקף עד להתקיימותם של התנאים המתלים.
לאמור נקבע חריג (מצומצם) הקובע, כי כאשר נדרש קיומו של תנאי מסוים שבדין כדי שיינתן תוקף להסכם המכר, אז ורק אז יש לראות את יום המכירה כיום בו התקיימו התנאים המתלים – כך למשל, כאשר מבחינה חוקית נדרש אישור של בית משפט לצורך מתן תוקף להסכם המכר או כאשר מדובר בהסכם אופציה לרכישה עתידית של נכס אז "יום המכירה" יהא יום מימוש האופציה.
