בעולם הנדל"ן, עסקאות מקרקעין עשויות להיות מורכבות במיוחד כאשר מדובר בקרקעות בלתי מוסדרות או במקרים בהם קיימת אי-ודאות לגבי הזכויות. פסק דין חדש של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בירושלים (ו"ע 32099-11-20 עמרם נ' מדינת ישראל) מספק תובנות חשובות בנוגע למיסוי עסקאות מסוג זה, ומבהיר סוגיות מהותיות הנוגעות לאופן קביעת שווי העסקה וזיהוי החייב במס.,

‍

רקע המקרה

המקרה עוסק במספר חלקות לא מוסדרות באדמות בית איכסא (חלקה 564 בגוש פיסקאלי 13, וחלקות 285, 875, 1009 ו-1065 בגוש פיסקאלי 6), שנרכשו במקור במסגרת הליך כינוס נכסים בשנת 2010. לאחר סכסוך משפטי ממושך בין הצדדים, ניתן פסק דין בדצמבר 2017 שקבע את העברת הזכויות במקרקעין למר יוסף עמרם או למי שיורה.

‍

בפברואר 2019 הוגשה למנהל מיסוי מקרקעין הצהרה של חברת רמות קודש בע"מ על רכישת קרקע בשווי של כ-5.5 מיליון ₪. בעקבות ההצהרה, הוציא המנהל שומת מס רכישה לפי מיטב השפיטה, וקבע כי שווי הרכישה עומד על סכום נמוך משמעותית - 410,000 ₪ לחלקה 564 ו-1,115,000 ₪ לארבע החלקות האחרות.

‍

הסוגיות המרכזיות שנדונו

1. האם הממכר מהווה "זכות במקרקעין"?

העוררים טענו כי אין מדובר בזכויות במקרקעין, שכן מקומן אינו ידוע וכך גם שטחן, וייתכן שהזכויות הופקעו על ידי המדינה. הוועדה דחתה טענה זו וקבעה כי:

• חוק מיסוי מקרקעין ממסה הן זכויות קנייניות והן זכויות אובליגטוריות במקרקעין.
• המכנה המשותף לזכויות אלו הוא שערכן נגזר משווי המקרקעין עצמם.
• אי-ודאות לגבי מיקום מדויק או שטח מדויק אינה שוללת את היות הזכויות "זכויות במקרקעין".

‍

2. מיהו החייב במס הרכישה?

המחלוקת המרכזית נסבה סביב השאלה מיהו הרוכש האמיתי של הזכויות במקרקעין:

• העוררים טענו כי חברת רמות קודש היא שרכשה את הזכויות ישירות מהמוכרים.
• המשיב טען כי מר עמרם הוא שרכש את הזכויות, ולאחר מכן העבירן לחברת רמות קודש.

‍

הוועדה בחנה את פסק הדין והתנהלות הצדדים בפועל, וקבעה חד-משמעית כי מר עמרם הוא זה שרכש את הזכויות במקרקעין בהתאם לפסק הדין, ורק לאחר מכן העבירן לחברת רמות קודש. ראיות לכך נמצאו גם בהסכם המייסדים של החברה, שהתייחס לעמרם כבעל המקרקעין, וגם בתצהיר שהגיש עמרם בהליך הסדר המקרקעין.

‍

3. מהו שווי הרכישה לצורך מס?

העוררים טענו כי שווי הרכישה צריך להיות 5,581,000 ₪ או אף 6,529,770 ₪, בעוד שהמשיב קבע כי השווי הוא 900,000 ₪ בלבד. הוועדה קיבלה את עמדת המשיב וקבעה כי:

• מפסק הדין עולה בבירור כי התמורה עבור המקרקעין הייתה 900,000 ₪.
• יתר הסכומים שנפסקו בפסק הדין היוו השבה של כספים ששילמו התובעים לעמרם.
• חוות הדעת השמאית הגיעה למסקנה שלא חל שינוי בשווי המקרקעין מאז רכישתם בהליך הכינוס.
• ‍

השלכות פסק הדין לעסקאות מקרקעין

פסק הדין מחדד מספר עקרונות חשובים בתחום מיסוי מקרקעין:

• אפיון זכויות במקרקעין: העובדה שמדובר בקרקע לא מוסדרת או שקיימת אי-ודאות לגבי מיקומה המדויק, אינה שוללת את היותה "זכות במקרקעין" לעניין החוק.
• קביעת שווי הרכישה: ברירת המחדל לקביעת שווי המכירה היא אמת מידה אובייקטיבית (שווי השוק), כאשר האפשרות לקבוע את השווי על פי תמורה שסוכמה בין הצדדים מהווה חריג.
• זיהוי הרוכש האמיתי: יש לבחון את מהות העסקה ולא רק את הצורה הפורמלית. בית המשפט יבחן את כוונת הצדדים והתנהלותם בפועל.
• רצף עסקאות: כאשר מתקיים רצף עסקאות (רכישת מקרקעין ולאחר מכן העברתם לצד שלישי), יש לדווח על כל עסקה בנפרד.

‍

סיכום

פסק הדין בעניין עמרם מדגים את המורכבות הקיימת בעסקאות מקרקעין, במיוחד כאשר מדובר בקרקעות לא מוסדרות. הוא מחדד את העיקרון לפיו גם זכויות אובליגטוריות (שביושר) במקרקעין, שיש להן ערך כלכלי, מהוות "זכות במקרקעין" לעניין חבות במס.

‍