מיסוי השבח כהכנסה חריגה בקרנות להשקעות במקרקעין (REIT)
החלטת מיסוי 6261/25
12.2.2025
החלטת מיסוי מספר 6261/25 שפורסמה לאחרונה על ידי רשות המסים מבהירה סוגיה משמעותית בנוגע למיסוי קרנות להשקעות במקרקעין (REIT). ההחלטה מתייחסת למקרה של חברה שהתאגדה כקרן ריט לצורך החזקה וניהול של נדל"ן מניב, אשר רכשה מקרקעין במטרה להקים עליהם דירות להשכרה. עקב עיכובים בלתי צפויים בהליכי הרישוי, החברה לא יכלה להשלים את הבנייה בתוך חמש שנים ממועד הרכישה כנדרש בחוק, ולפיכך נאלצה למכור את המקרקעין. מכירה זו נחשבת ל"הכנסה חריגה" עבור קרן ריט ולכן כפופה לשיעורי מס גבוהים במיוחד (60% או 70%, לפי העניין), כאשר השאלה המרכזית הייתה האם המס חל על "שווי המכירה" הכולל או רק על ה"שבח" (הרווח) מהמכירה.
בהחלטת המיסוי נקבע באופן חד-משמעי כי ההכנסה החריגה מתייחסת ל"שבח" בלבד, כהגדרתו בסעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין, ולא ל"שווי המכירה" כהגדרתו בסעיף 17 לחוק. משמעות קביעה זו היא שהמס הגבוה יחול רק על הרווח שנוצר ממכירת המקרקעין, ולא על כל התמורה שהתקבלה מהמכירה. בנוסף, נקבע כי על החברה להשלים את תשלום מס הרכישה בהתאם לשיעורים שחלו על המקרקעין ביום רכישתם, וכי ההחלטה חלה רק על הכנסות מסוג שבח מקרקעין ולא על הכנסות ממכירת מלאי עסקי. חשוב לציין כי רשות המסים שמרה לעצמה את הזכות לבחון אם המקרקעין מהווים מלאי עסקי, שאז לא תחול החלטת המיסוי.
החלטה זו מהווה נדבך חשוב בהבנת המשטר המיסויי החל על קרנות ריט בישראל ומספקת ודאות רבה יותר למשקיעים בנוגע לאופן חישוב המס במקרה של מכירת מקרקעין. המקרה מדגיש את חשיבות התכנון המדוקדק של לוחות זמנים בפרויקטים של קרנות ריט, את המגבלות החלות על שינוי ייעוד הקרקע, ואת ההשלכות המיסויות של סטייה מהתוכנית העסקית המקורית. למרות שההחלטה מבהירה כי בסיס המס הוא השבח בלבד, חשוב לזכור כי מכירת מקרקעין על ידי קרן ריט עדיין כפופה לשיעורי מס גבוהים במיוחד, וזאת במטרה לעודד את הקרנות להתמקד בפעילותן העיקרית - החזקה וניהול של נדל"ן מניב לטווח ארוך. עבור משקיעים וקרנות ריט, קבלת ייעוץ משפטי ומיסויי מקצועי הינה קריטית לפני ביצוע עסקאות מכירה של מקרקעין, על מנת להבטיח עמידה בהוראות החוק ולמזער את חבות המס.
החלטת מיסוי מספר 6261/25 שפורסמה לאחרונה על ידי רשות המסים מבהירה סוגיה משמעותית בנוגע למיסוי קרנות להשקעות במקרקעין (REIT). ההחלטה מתייחסת למקרה של חברה שהתאגדה כקרן ריט לצורך החזקה וניהול של נדל"ן מניב, אשר רכשה מקרקעין במטרה להקים עליהם דירות להשכרה. עקב עיכובים בלתי צפויים בהליכי הרישוי, החברה לא יכלה להשלים את הבנייה בתוך חמש שנים ממועד הרכישה כנדרש בחוק, ולפיכך נאלצה למכור את המקרקעין. מכירה זו נחשבת ל"הכנסה חריגה" עבור קרן ריט ולכן כפופה לשיעורי מס גבוהים במיוחד (60% או 70%, לפי העניין), כאשר השאלה המרכזית הייתה האם המס חל על "שווי המכירה" הכולל או רק על ה"שבח" (הרווח) מהמכירה.
בהחלטת המיסוי נקבע באופן חד-משמעי כי ההכנסה החריגה מתייחסת ל"שבח" בלבד, כהגדרתו בסעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין, ולא ל"שווי המכירה" כהגדרתו בסעיף 17 לחוק. משמעות קביעה זו היא שהמס הגבוה יחול רק על הרווח שנוצר ממכירת המקרקעין, ולא על כל התמורה שהתקבלה מהמכירה. בנוסף, נקבע כי על החברה להשלים את תשלום מס הרכישה בהתאם לשיעורים שחלו על המקרקעין ביום רכישתם, וכי ההחלטה חלה רק על הכנסות מסוג שבח מקרקעין ולא על הכנסות ממכירת מלאי עסקי. חשוב לציין כי רשות המסים שמרה לעצמה את הזכות לבחון אם המקרקעין מהווים מלאי עסקי, שאז לא תחול החלטת המיסוי.
החלטה זו מהווה נדבך חשוב בהבנת המשטר המיסויי החל על קרנות ריט בישראל ומספקת ודאות רבה יותר למשקיעים בנוגע לאופן חישוב המס במקרה של מכירת מקרקעין. המקרה מדגיש את חשיבות התכנון המדוקדק של לוחות זמנים בפרויקטים של קרנות ריט, את המגבלות החלות על שינוי ייעוד הקרקע, ואת ההשלכות המיסויות של סטייה מהתוכנית העסקית המקורית. למרות שההחלטה מבהירה כי בסיס המס הוא השבח בלבד, חשוב לזכור כי מכירת מקרקעין על ידי קרן ריט עדיין כפופה לשיעורי מס גבוהים במיוחד, וזאת במטרה לעודד את הקרנות להתמקד בפעילותן העיקרית - החזקה וניהול של נדל"ן מניב לטווח ארוך. עבור משקיעים וקרנות ריט, קבלת ייעוץ משפטי ומיסויי מקצועי הינה קריטית לפני ביצוע עסקאות מכירה של מקרקעין, על מנת להבטיח עמידה בהוראות החוק ולמזער את חבות המס.
