סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כולל בהגדרת "מכירה" אף "זכות לקבל זכות במקרקעין", דהיינו אופציה, וכן "העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור".

סעיף 1 לחוק מגדיר "זכות במקרקעין" כבעלות או חכירה במקרקעין לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור. ואילו "חכירה לתקופה" מוגדרת בסעיף 1 לחוק כ"תקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר או לקרובו מכוח הסכם או מכוח זכות ברירה הנתונה לחוכר או לקרובו בהסכם" . מהאמור עולה, כי לצורך קביעת תקופת החכירה, יש להביא בחשבון את תקופת החכירה המרבית, לרבות זו הניתנת על פי זכות האופציה הקיימת לחוכר.

מהאמור עולה השאלה, האם יש להחשיב את מימוש האופציה על ידי נישום, שאינו החוכרת המקורי, כ"מכירה" של "זכות במקרקעין" המהווה אירוע מס החייב במס רכישה?

מס הרכישה הוא מס עקיף, המוטל על העברת זכויות במקרקעין. המדובר במס שהחובה לשלמו מתגבשת בגין כל עסקה מחדש. מימוש האופציה מהווה עסקה בזכות במקרקעין, שיש למסות אותה לפי שווי זכות החכירה ולחייבה במס רכישה. ודוק - התשלום בגין מכירת זכות במקרקעין יחול בעת העברת הזכות מיד ליד. לפיכך, העובדה שמוכר הזכות מוסה במס רכישה עת רכש את הזכות הנמכרת כיום על ידו, אינה מעלה ואינה מורידה בכל הנוגע לחובתו של רוכש הזכות לשלם את מס הרכישה. חיובו במס הוא חיוב נפרד ובלתי תלוי בחיוב שהוטל על מוכר הזכות, והוא עומד בפני עצמו.