האם בחישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה כל שנות החזקתה על-ידי בעליה במסלול הפטוֹר ממס, יש להפחית משוֹוי הרכישה של הדירה את סכום הפחת הנצבר?
ו"ע 8935-09-22
9.5.2023
[הבהרה: חישוב השבח בעסקת מכירת זכות במקרקעין נעשה על ידי הוספת כל ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין לשווי הרכישה, בתנאי שהוצאות אלו לא הותרו בניכוי לפי פקודת מס הכנסה. מנגד, נקבע כי יש להפחית משווי הרכישה את סכומי הפחת הניתנים לניכוי ביחס לדירה, לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה. זאת, לשם מניעת כפל ניכוי הוצאות.
במקרה של מכירת דירת מגורים שהושכרה, חישוב מס השבח תלוי במסלול המיסויי שבחר הנישום לדמי השכירות (1) האם שולם מס לפי שיעור המס השולי ונוכו ההוצאות השוטפות והפחת או אז בעת המכירה הוצאות אלו אינן ניתנות לניכוי בחישוב מס השבח כדי למנוע כפל ניכוי ההוצאות. (2) או שמא נבחר מסלול המס המופחת ושולם מס בשיעור של 10% על הכנסות דמי השכירות – שאז חלה הוראת סעיף 122 (ג) לפקודה הקובעת כי בחישוב השבח לא יותר ניכוי הוצאות שוטפות וכן ניכוי פחת, שכן הללו מגולמים בשיעור המס המופחת ששולם במס הכנסה, ועל כן הפחת יצורף לשווי המכירה ויגדיל את השבח].
נישום אשר הכנסתו מדמי שכירות היתה פטורה עד תקרת הפטור הקבועה בחוק הפטור, נהנה מניכוי הפחת המקסימלי, במובן זה שלא נזקפה לו כל הכנסה חייבת. וזאת בדומה לנישום שבחר במסלול המס המלא והקטין את הכנסתו החייבת בסכום הפחת ומשכך אין להתיר לו את ניכוי הפחת פעם נוספת בעת מכירת הדירה, כך גם נישום שבחר במסלול הפטור ממס ובדרך זו "איפס" למעשה את הכנסתו החייבת.
מהאמור אנו למדים, כי בכדי שלא ייזקף לו שווי רכישה ביתר (אשר כאמור מקטין את מס השבח בגין עסקת המכירה), הכולל פעם נוספת את סכום הפחת, יש להפחית משווי הרכישה של הדירה את הפחת הניתן לניכוי בגין אותה דירה, בכדי להגיע לתוצאת מס אמת בקביעת מס השבח בעסקת המכירה של הדירה.
[הבהרה: חישוב השבח בעסקת מכירת זכות במקרקעין נעשה על ידי הוספת כל ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין לשווי הרכישה, בתנאי שהוצאות אלו לא הותרו בניכוי לפי פקודת מס הכנסה. מנגד, נקבע כי יש להפחית משווי הרכישה את סכומי הפחת הניתנים לניכוי ביחס לדירה, לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה. זאת, לשם מניעת כפל ניכוי הוצאות.
במקרה של מכירת דירת מגורים שהושכרה, חישוב מס השבח תלוי במסלול המיסויי שבחר הנישום לדמי השכירות (1) האם שולם מס לפי שיעור המס השולי ונוכו ההוצאות השוטפות והפחת או אז בעת המכירה הוצאות אלו אינן ניתנות לניכוי בחישוב מס השבח כדי למנוע כפל ניכוי ההוצאות. (2) או שמא נבחר מסלול המס המופחת ושולם מס בשיעור של 10% על הכנסות דמי השכירות – שאז חלה הוראת סעיף 122 (ג) לפקודה הקובעת כי בחישוב השבח לא יותר ניכוי הוצאות שוטפות וכן ניכוי פחת, שכן הללו מגולמים בשיעור המס המופחת ששולם במס הכנסה, ועל כן הפחת יצורף לשווי המכירה ויגדיל את השבח].
נישום אשר הכנסתו מדמי שכירות היתה פטורה עד תקרת הפטור הקבועה בחוק הפטור, נהנה מניכוי הפחת המקסימלי, במובן זה שלא נזקפה לו כל הכנסה חייבת. וזאת בדומה לנישום שבחר במסלול המס המלא והקטין את הכנסתו החייבת בסכום הפחת ומשכך אין להתיר לו את ניכוי הפחת פעם נוספת בעת מכירת הדירה, כך גם נישום שבחר במסלול הפטור ממס ובדרך זו "איפס" למעשה את הכנסתו החייבת.
מהאמור אנו למדים, כי בכדי שלא ייזקף לו שווי רכישה ביתר (אשר כאמור מקטין את מס השבח בגין עסקת המכירה), הכולל פעם נוספת את סכום הפחת, יש להפחית משווי הרכישה של הדירה את הפחת הניתן לניכוי בגין אותה דירה, בכדי להגיע לתוצאת מס אמת בקביעת מס השבח בעסקת המכירה של הדירה.
