תודה על פנייתך,
נשוב אליך בהקדם האפשרי.
Oops! Something went wrong while submitting the form.

נייר עמדה מס' 3: בעל דירה בבניין שעובר תמ"א 38, המחזיק בזכויות בנייה נוספות שלא מכר ליזם, יכול לרכוש מאותו יזם שירותי בנייה מבלי שהדבר ייחשב לעסקת מקרקעין החייבת במס

דוברות רשות המיסים

29.10.2024

מיסוי מקרקעין

בשבוע שעבר הודיעה רשות המסים כי החלה להוציא פרסומים מסוג חדש: ניירות עמדה מקצועיים. מדובר בפרסומים קצרים ונקודתיים הכוללים, בדרך כלל, התייחסות לסוגיה אחת ספציפית בנושא מסוים. בהמשך להודעה זו, פורסם היום באתר רשות המסים נייר עמדה נוסף בנושא: מכר זכויות בנייה במסגרת עסקת תמ"א 38/2 ורכישת שירותי בנייה במזומן מהקבלן.

בעסקאות של חיזוק מבנה בדרך של הריסה (תמ"א 38/2) מוכרים הדיירים בבניין ליזם זכויות בנייה השייכות להם בתמורה לשירותי בנייה שמעניק להם היזם. בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי, ככלל בעסקאות כאלה זכאי הבעלים לפטור ממס שבח בגין קבלת דירת מגורים בבניין ששטחה אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר.

אולם ייתכנו מקרים בהם אחד מבעלי הדירות בבניין מחזיק בזכויות בנייה נוספות, שאותן לא מכר ליזם והוא מעוניין לממש אותן בצורה של הזמנת שירותי בניה ותשלום ליזם בגינם. נייר העמדה מבהיר כי במקרים אלו, בגין החלק מזכויות הבנייה שאותו לא מכר ליזם – ניתן לראות בבעלים כמזמין מהיזם שירותי בנייה בתמורה כספית מלאה, אשר לא יהוו בהכרח "מכירה" של זכות במקרקעין, בהתאם להוראות החוק. בגין חלק הזכויות שמכר ליזם יקבל הבעלים דירה בבניין, ויהיה זכאי לפטור המוזכר לעיל בכפוף לעמידה בתנאי הפרק.

בנייר העמדה מצוינים גם הפרמטרים השונים שייבחנו על מנת לוודא כי מדובר בעסקה סבירה, ובהם עלות שירותי הבנייה מקובלים בשוק, שיעור מכירת זכויות הבנייה ליזם על ידי שאר הדיירים בבניין ועוד. כמו כן, מובהר כי במקרים שבהם מנהל מיסוי מקרקעין יקבע כי העסקה מהווה מכירה של זכות במקרקעין ולא תשלום עבור שירותי בנייה בלבד כפי שהוצהר, אזי יחויב הבעלים במס רכישה לפי רכישה של דירת מגורים בנויה. יש לציין כי לא מדובר בשינוי של המצב החוקי הקיים אלא בהבהרה של עמדת רשות המסים, במטרה לאפשר לבעלי דירות ומייצגיהם יתר וודאות בבואם לקבל החלטה כיצד לפעול

Real Estate Taxation

בשבוע שעבר הודיעה רשות המסים כי החלה להוציא פרסומים מסוג חדש: ניירות עמדה מקצועיים. מדובר בפרסומים קצרים ונקודתיים הכוללים, בדרך כלל, התייחסות לסוגיה אחת ספציפית בנושא מסוים. בהמשך להודעה זו, פורסם היום באתר רשות המסים נייר עמדה נוסף בנושא: מכר זכויות בנייה במסגרת עסקת תמ"א 38/2 ורכישת שירותי בנייה במזומן מהקבלן.

בעסקאות של חיזוק מבנה בדרך של הריסה (תמ"א 38/2) מוכרים הדיירים בבניין ליזם זכויות בנייה השייכות להם בתמורה לשירותי בנייה שמעניק להם היזם. בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי, ככלל בעסקאות כאלה זכאי הבעלים לפטור ממס שבח בגין קבלת דירת מגורים בבניין ששטחה אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר.

אולם ייתכנו מקרים בהם אחד מבעלי הדירות בבניין מחזיק בזכויות בנייה נוספות, שאותן לא מכר ליזם והוא מעוניין לממש אותן בצורה של הזמנת שירותי בניה ותשלום ליזם בגינם. נייר העמדה מבהיר כי במקרים אלו, בגין החלק מזכויות הבנייה שאותו לא מכר ליזם – ניתן לראות בבעלים כמזמין מהיזם שירותי בנייה בתמורה כספית מלאה, אשר לא יהוו בהכרח "מכירה" של זכות במקרקעין, בהתאם להוראות החוק. בגין חלק הזכויות שמכר ליזם יקבל הבעלים דירה בבניין, ויהיה זכאי לפטור המוזכר לעיל בכפוף לעמידה בתנאי הפרק.

בנייר העמדה מצוינים גם הפרמטרים השונים שייבחנו על מנת לוודא כי מדובר בעסקה סבירה, ובהם עלות שירותי הבנייה מקובלים בשוק, שיעור מכירת זכויות הבנייה ליזם על ידי שאר הדיירים בבניין ועוד. כמו כן, מובהר כי במקרים שבהם מנהל מיסוי מקרקעין יקבע כי העסקה מהווה מכירה של זכות במקרקעין ולא תשלום עבור שירותי בנייה בלבד כפי שהוצהר, אזי יחויב הבעלים במס רכישה לפי רכישה של דירת מגורים בנויה. יש לציין כי לא מדובר בשינוי של המצב החוקי הקיים אלא בהבהרה של עמדת רשות המסים, במטרה לאפשר לבעלי דירות ומייצגיהם יתר וודאות בבואם לקבל החלטה כיצד לפעול

Thank you for contacting us,
on of our stuff members will contact you soon!
Oops! Something went wrong while submitting the form.

דוברות רשות המיסים

Oct 29, 2024

Real Estate Taxation