בפסק דין שניתן לאחרונה בוועדת הערר לעניין חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בירושלים, נדונה סוגיה מרכזית הנוגעת לקביעת יום הרכישה של נכס מקרקעין והשלכותיה המשמעותיות על שיעור מס השבח. פסיקה זו מהווה נקודת מפנה בהבנת עקרון רציפות המס ובאופן חישוב מס שבח בעסקאות מורכבות.

רקע המקרה: מכירת "גג השקם" בירושלים

• העוררים: יורשיו של יוסף צבן ז"ל.
• הנכס: 40% מהזכויות בגג מסחרי ("גג השקם") בירושלים.
• שנת המכירה: 2020.
• סכום המכירה: 36 מיליון ₪.
• המחלוקת: קביעת יום הרכישה והשפעתו על שיעור מס השבח.

הכרעות מפתח בפסק הדין

קביעת יום הרכישה

הוועדה קבעה כי יום הרכישה הוא 28.6.1960, המועד בו אישר בית המשפט המחוזי את מכירת המגרש מההקדש לקבלנים. קביעה זו התבססה על ניתוח מעמיק של מסמכים היסטוריים והצהרות מס שבח קודמות.

‍

השפעה על שיעור מס השבח

כתוצאה מקביעת יום הרכישה לפני כניסת חוק מיסוי מקרקעין לתוקף (31.3.1961), נקבע כי שיעור מס השבח יוגבל ל-25% במקום 39% כפי שקבע המשיב. זוהי הפחתה משמעותית בחבות המס של הנישומים.

‍

יישום עקרון רציפות המס

הוועדה דחתה את טענת המשיב כי קביעת יום הרכישה ל-1960 נוגדת את עקרון רציפות המס. נקבע כי אין סתירה בין הפטור שניתן להקדש בעבר לבין קביעת יום הרכישה ל-1960, מה שמחדד את הפרשנות של עקרון זה בעסקאות מורכבות.

‍

חשיבות גילוי מסמכים

הוועדה מתחה ביקורת חריפה על המשיב בגין אי גילוי מסמכים מהותיים לעוררים, למרות צו שיפוטי שהורה על כך. זוהי תזכורת חשובה לחובת הגילוי המוטלת על רשויות המס.

‍

הרחבת האפשרות לניכוי הוצאות

הוועדה קיבלה את עמדת העוררים בנוגע לניכוי הוצאות שכר טרחת כונס הנכסים, היטל השבחה והוצאות משפטיות שהוצאו בשנים 2012-2020. זוהי הרחבה משמעותית של האפשרות לניכוי הוצאות בחישוב מס שבח.

‍

השלכות מרכזיות לנישומים ויועצי מס

• חשיבות תיעוד היסטורי: הפסיקה מדגישה את הצורך בשמירה ובחינה מדוקדקת של מסמכים היסטוריים, במיוחד בעסקאות מקרקעין ותיקות.
• בחינה מחודשת של יום הרכישה: נישומים ויועצי מס צריכים לבחון מחדש את קביעת יום הרכישה בעסקאות מקרקעין ישנות, מה שעשוי להוביל לחיסכון משמעותי במס.
• הרחבת אפשרויות ניכוי הוצאות: הפסיקה פותחת פתח להכרה בהוצאות נוספות בחישוב מס שבח, כולל הוצאות משפטיות שנועדו להשבחת הנכס.
• חובת גילוי מסמכים: הדגשת חשיבות הגילוי המלא של מסמכים רלוונטיים על ידי רשויות המס, ואפשרות להשלכות משפטיות במקרה של אי-גילוי.
• עקרון רציפות המס: הבהרת יישום העיקרון בעסקאות מורכבות ורבות שנים.

‍