על מנת לקבוע מה הייתה מהות עסקת המכר, אם המדובר ברכישת דירה ואם לאו, נדרשים אנו למבחן כפול האחד המבחן 'האובייקטיבי' (הנבחן בהתאם להגדרת המונח 'דירה' בדין) והשני המבחן 'הסובייקטיבי' (הנבחן בהתאם לכוונת הרוכש לייעד את ה"דירה" לשמש למגורים). יש להדגיש, כי בבואנו לבחון את האלמנט הסובייקטיבי לעניין הכוונה לרכוש את הנכס למטרת מגורים, קיים קושי משמעותי לאמוד ולקבוע את כוונת הרכישה הסובייקטיבית של הרוכש, במועד הרכישה. מהאמור אנו למדים, כי על הרוכש להראות, כי כוונתו במועד הרכישה הייתה להתגורר בנכס הנרכש (קרי – הדירה) וזאת באמצעות ראיות מהימנות לכוונה זו.

בעניין טובה נס נ' מיסוי מקרקעין ירושלים, נקבעו מספר קריטריונים, אשר בהתקיימם ניתן להגיע למסקנה כי כוונת הרוכש בעת רכישת הנכס היא להרסו (יישום המבחן הסובייקטיבי): פעולות שמבצע הרוכש בסמיכות למועד רכישת הנכס, המבטאות את כוונותיו לגבי הנכס הנרכש, כגון: מתן הצהרה מפורשת שהזכות במקרקעין תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת או לחילופין, אי מתן הצהרה שכזאת; הוצאת היתר בניה והכנת תכניות לשם בנייה על גבי המקרקעין, תקופה ארוכה בטרם נעשה הסכם המכר; התמורה שהתקבלה אכן מתאימה לערך הקרקע שנרכשה ואינו כולל בתוכו סכום המיוחס למבנה.

לסיום - כאשר מסכת הראיות מוכיחות כי כוונתו המקורית של הרוכש במועד הרכישה הייתה להרוס את הנכס (דירת המגורים) ולא להשתמש בה לצרכי מגורים, גם כאשר בפועל הנכס טרם נהרס – אזי לא ניתן יהא לקבוע כי התקיימו תנאיו של המבחן הסובייקטיבי.