[הבהרה: בהתאם להוראות סעיף 2 לחוק מע"מ, יש לחייב במע"מ גם בגין עסקת אקראי. סעיף 3 להגדרת "עסקת אקראי" בחוק מע"מ, מגדיר עסקת אקראי באופן הבא: "מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין..". לעניין הגדרת "קבוצת רכישה", מפנה חוק מע"מ לגדרה זו בחוק מיסוי מקרקעין "קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית..."].

מהאמור אנו למדים, כי על מנת לבחון האם מקרה פלוני עונה לתנאים לעיל ומהווה מכירה ל"קבוצת רכישה", עלינו לבחון שתי שאלות משנה. האחת – האם חברי הקבוצה התארגנו "לבנייה על הקרקע של הנכס". והשנייה – האם הקבוצה התארגנה "באמצעות גורם מארגן".

בכדי לענות על השאלה הראשונה, ניתן להיעזר בהסכמים השונים עליהם חתמו חברי הקבוצה, כגון הסכמי מכירה או הסכם שיתוף או הודעתם בפני הרשויות ועוד. לעניין השאלה השנייה, יש לשים לב, כי בהתאם ללשון החוק, 'הגורם המארגן' צריך לארגן את קבוצת הרוכשים ולא את הרכישה והבנייה עצמה. קרי, די בהכנה של המסגרת החוזית לארגון הקבוצה ודרכי פעולתה ואין צורך כי הגורם המארגן הוא שיוציא את הדברים אל הפועל. על האמור ניתן ללמוד מפס"ד של בית המשפט העליון בעניין תפוח פז. יש קבע בית המשפט, כי אין צורך שגורם מארגן יהיה מעורב בציור התמונה עד סופה ובבחירת הצבעי ם, שהרי אז מדובר למעשה ביזם או בקבלן אלא די בכך שיכין וישרטט את מסגרת הציור הכוללת, כאשר בעלי תפקידים אחרים הם שימלאו את הצבעים בתוך השרטוט שהכין. זוהי מהותו של הגורם המארגן, בשונה מקבלן, וזוהי מהותה של קבוצת רכישה. עצם העובדה שלא ניתן לצבוע או לשרטט מחוץ למסגרת שציירה החברה (שם), הופכת אותה לגורם מארגן.