סיווג רכישת בניין לשימור לצורך מס רכישה: בחינת המבחן האובייקטיבי והסובייקטיבי
ו"ע 36235-01-23
5.11.2024
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחתה לאחרונה ערר בסוגיה מורכבת של סיווג רכישת בניין לשימור לצורך חישוב מס רכישה (ו"ע 36235-01-23 אחוזת אלנבי בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב). פסק הדין העיקרי נכתב על ידי יו"ר הוועדה, כבוד השופטת ירדנה סרוסי, כאשר חברי הוועדה האחרים הצטרפו לתוצאה תוך הוספת הערות משלהם.
במוקד המחלוקת עמדה שאלת סיווגו של חלק מהנכס הנרכש. העוררת טענה כי יש לסווג את הנכס כ"זכות במקרקעין" החייבת במס רכישה בשיעור של 6%, בעוד המשיב טען כי מדובר ב"דירת מגורים" החייבת בשיעור מס גבוה יותר של 8%-10%.
העוררת טענה כי רכשה את הבניין במטרה להרסו ולבנותו מחדש, ולכן יש לראותה כמי שרכשה קרקע או בניין, ולא דירות מגורים. מנגד, המשיב טען כי העובדה שהעוררת המשיכה להשכיר את הדירות למגורים במשך תקופה ארוכה מעידה על כך שמדובר ברכישת דירות מגורים.
הוועדה דחתה את הערר מכמה סיבות מרכזיות. ראשית, ניתן משקל מכריע לשימוש בפועל בדירות למגורים לאורך זמן. שנית, הוועדה אימצה פרשנות רחבה למונח "דירה המשמשת למגורים", הכוללת גם מצבים בהם הדירה מושכרת לאחרים. שלישית, העוררת לא הצליחה להוכיח כי הדירות יאבדו את זהותן כדירות מגורים לאחר השינויים המתוכננים.
הוועדה גם מצאה כי לעוררת הייתה כוונה כלכלית ברורה להמשיך ולהשכיר את הדירות למגורים עד למימוש תוכניות ההריסה והבנייה מחדש. בחינת המהות הכלכלית האמיתית של העסקה הובילה למסקנה כי מדובר ברכישת דירות מגורים, על אף הכוונות העתידיות.
בפסיקתה, הסתמכה הוועדה על פסיקות קודמות כגון ע"א 278/84 פרידמן ו-ע"א 4299/11 גיצלטר. כמו כן, נדון סיווג שטחים שאינם מיועדים למגורים על פי היתר הבנייה, כאשר המשיב לא חייב אותם כדירות מגורים.
רו"ח פרידמן, בחוות דעתו, הרחיב על האפשרות לראות ברכישה כרכישת "בניין" שלם בנסיבות מסוימות, בהתייחס לפסק דין שערי כרמיאל, אך ציין כי העוררת לא הרימה את הנטל להוכיח זאת במקרה הנוכחי.
פסק דין זה מספק הנחיות חשובות לעוסקים בתחום המיסוי והנדל"ן, במיוחד בעסקאות הכוללות בניינים לשימור או נכסים בעלי שימושים מעורבים. דחיית הערר מחזקת את עמדת רשויות המס בנוגע לסיווג נכסים מסוג זה, ומדגישה את החשיבות של בחינת השימוש בפועל והמהות הכלכלית של העסקה, מעבר לכוונות עתידיות של הרוכש.
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחתה לאחרונה ערר בסוגיה מורכבת של סיווג רכישת בניין לשימור לצורך חישוב מס רכישה (ו"ע 36235-01-23 אחוזת אלנבי בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב). פסק הדין העיקרי נכתב על ידי יו"ר הוועדה, כבוד השופטת ירדנה סרוסי, כאשר חברי הוועדה האחרים הצטרפו לתוצאה תוך הוספת הערות משלהם.
במוקד המחלוקת עמדה שאלת סיווגו של חלק מהנכס הנרכש. העוררת טענה כי יש לסווג את הנכס כ"זכות במקרקעין" החייבת במס רכישה בשיעור של 6%, בעוד המשיב טען כי מדובר ב"דירת מגורים" החייבת בשיעור מס גבוה יותר של 8%-10%.
העוררת טענה כי רכשה את הבניין במטרה להרסו ולבנותו מחדש, ולכן יש לראותה כמי שרכשה קרקע או בניין, ולא דירות מגורים. מנגד, המשיב טען כי העובדה שהעוררת המשיכה להשכיר את הדירות למגורים במשך תקופה ארוכה מעידה על כך שמדובר ברכישת דירות מגורים.
הוועדה דחתה את הערר מכמה סיבות מרכזיות. ראשית, ניתן משקל מכריע לשימוש בפועל בדירות למגורים לאורך זמן. שנית, הוועדה אימצה פרשנות רחבה למונח "דירה המשמשת למגורים", הכוללת גם מצבים בהם הדירה מושכרת לאחרים. שלישית, העוררת לא הצליחה להוכיח כי הדירות יאבדו את זהותן כדירות מגורים לאחר השינויים המתוכננים.
הוועדה גם מצאה כי לעוררת הייתה כוונה כלכלית ברורה להמשיך ולהשכיר את הדירות למגורים עד למימוש תוכניות ההריסה והבנייה מחדש. בחינת המהות הכלכלית האמיתית של העסקה הובילה למסקנה כי מדובר ברכישת דירות מגורים, על אף הכוונות העתידיות.
בפסיקתה, הסתמכה הוועדה על פסיקות קודמות כגון ע"א 278/84 פרידמן ו-ע"א 4299/11 גיצלטר. כמו כן, נדון סיווג שטחים שאינם מיועדים למגורים על פי היתר הבנייה, כאשר המשיב לא חייב אותם כדירות מגורים.
רו"ח פרידמן, בחוות דעתו, הרחיב על האפשרות לראות ברכישה כרכישת "בניין" שלם בנסיבות מסוימות, בהתייחס לפסק דין שערי כרמיאל, אך ציין כי העוררת לא הרימה את הנטל להוכיח זאת במקרה הנוכחי.
פסק דין זה מספק הנחיות חשובות לעוסקים בתחום המיסוי והנדל"ן, במיוחד בעסקאות הכוללות בניינים לשימור או נכסים בעלי שימושים מעורבים. דחיית הערר מחזקת את עמדת רשויות המס בנוגע לסיווג נכסים מסוג זה, ומדגישה את החשיבות של בחינת השימוש בפועל והמהות הכלכלית של העסקה, מעבר לכוונות עתידיות של הרוכש.
