העובדות: חברה ב' (החברה הקולטת) מוחזקת במלואה על ידי חברה א' (החברה המעבירה). חברה א' מבקשת לבצע שינוי מבנה בהתאם להוראות סעיף 104א' לפקודת מס הכנסה, במסגרתו יועברו, בין היתר, מלוא מניותיה במספר חברות פרויקט, שעיסוקן בתחום ההתחדשות העירונית לחברה ב', וזאת בתמורה להקצאת מניות בחברה ב' (להלן: "שינוי המבנה").

יודגש, כי הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית של חברות הפרויקט הנעברות הנם בשלבים מקדמיים בלבד. דהיינו, טרם התקיימו התנאים המתלים שבעטיים נדחה "יום המכירה" וטרם הגיע לגביהם "יום המכירה" כהגדרתו בסעיפים 49 כ ו/או 49 לב 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

הבקשה:  לאשר כי ביחס לחברות הפרויקט הנעברות, בהן טרם הגיע "יום המכירה" לפי סעיפים 49 כ ו/או 49 לב 1 לחוק, ימנה פרק הזמן הנדרש להשלמת הבניה, לעניין סעיף 104א(ב1) לפקודה, החל מ"יום המכירה" כמשמעותו בסעיפים הנ"ל ולא ממועד ההעברה, כמשמעו בחלק ה2 לפקודה.

החלטת המיסוי ותנאיה: בהתאם לסעיף 104א(ב1) לפקודה, במקרים בהם במסגרת שינוי המבנה מועבר נכס המוגדר כ"קרקע" לחברה שהיא איגוד מקרקעין או שהפכה לכזו בעקבות העברת הקרקע, אחד מהתנאים לאישור מתן ההקלות במס מכוח חלק ה 2 לפקודה דורש כי תושלם בניית בניין על הקרקע תוך 5 שנים ממועד ההעברה. בהתאם להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 9/2004 בעניין "הרפורמה במיסוי מקרקעין שינויי מבנה", "קרקע" מוגדרת כקרקע פנויה מכל סוג שהוא, לרבות זכויות באיגוד מקרקעין אשר בבעלותו קרקע בלבד.

יום המכירה לצורך מועד מיסוי העסקה כפי שנקבע בסעיפים 49כ (בעסקאות של פינוי בינוי) ו- 49לב1 (בעסקאות של תמ"א 38) לחוק נבע, בין היתר, מקיומם של תנאים מתלים הייחודיים לעסקאות מסוג התחדשות עירונית. לפיכך, נקבע כי מניין תקופת השלמת הבניה הנדרשת לצורך סעיף 104א(ב1) לפקודה ימנה מ"יום המכירה" לפי סעיפים 49 כ ו/או 49 לב 1 לחוק וביחס לאותה קרקע בלבד ולא ממועד העברתה. האמור הנו בכפוף לכך שבמועד ההעברה מבחינה עובדתית ומהותית, טרם הגיע "יום המכירה" לפי סעיפים 49 כ ו/או 49 לב 1 לחוק ולא מתאפשרת התחלת בניה של הפרויקט על הקרקע.