לאחרונה ניתן פסק דין חשוב בבית המשפט המחוזי בירושלים (ע"מ 41419-02-22 ואח' שטרן נ' פקיד שומה ירושלים) המיישם ומחדד את הלכת בירן בשאלה המטרידה משקיעי נדל"ן רבים - מתי השכרת דירות מגורים תיחשב לעסק?

‍

המקרה עסק ברופא שיניים שהינו המנהל המקצועי של מרפאת שיניים המוחזקת על ידי חברת ג. שטרן בע"מ. המערער החזיק בין 9 ל-12 דירות מגורים בירושלים, אשר הושכרו בהכנסה שנתית ממוצעת של כ-540,000 ₪. השאלה המרכזית הייתה האם הכנסה זו מהווה הכנסה פסיבית החייבת במס מופחת לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, או שמדובר בהכנסה עסקית החייבת בשיעורי המס הרגילים.

‍

בית המשפט, מפי השופט אילן סלע, יישם את המבחנים שנקבעו בהלכת בירן (ע"א 8236/16) וקבע כי מדובר בהכנסה מעסק. בבסיס ההחלטה עמדה העובדה כי המערער העסיק חברת ניהול מקצועית בראשות עו"ד ארז, אשר ניהלה את מכלול הפעילות, כולל שיווק, חוזים, תחזוקה וגבייה. נקבע כי התקיים מנגנון עסקי מאורגן ושיטתי, וכי היקף ההכנסות היה משמעותי.

‍

בית המשפט נתן משקל לכך שלא הייתה הפרדה בין ניהול הנכסים הפרטיים לנכסי החברות שבשליטת המערער. עו"ד ארז טיפל בכל ענייני הנדל"ן, כולל הסדרת הנדל"ן שעבר בירושה, גביית דמי השכירות ופעילות הנדל"ן של החברות שבבעלות המערער.

‍

משמעותי במיוחד היה היקף הפעילות המקצועית של עו"ד ארז, אשר כללה עבודה מול בנקים, טיפול בתביעות, עריכת חוזי עבודה וחוזי שכירות, וטיפול בתחזוקת הנדל"ן באמצעות בעלי מקצוע שונים. בית המשפט ראה בכך אינדיקציה משמעותית לאופי העסקי של הפעילות.

‍

בית המשפט דחה את טענת המערער כי ההכנסות יועדו לצדקה, וקבע כי ייעוד ההכנסות אינו רלוונטי לשאלת סיווגן. כמו כן, נדחתה הטענה כי העובדה שהמערער השקיע את עיקר זמנו ברפואת שיניים מעידה על אופי פסיבי של פעילות הנדל"ן.

בנסיבות המקרה, נקבע כי ההכנסות מדמי השכירות יסווגו כהכנסה מעסק וימוסו בהתאם למדרגות המס הרגילות. הערעור נדחה והמערער חויב בהוצאות בסך 15,000 ₪.

‍

‍

ההחלטה מדגישה כי הסיווג כעסק אינו תלוי רק בכמות הדירות או בהיקף ההכנסות, אלא במכלול המאפיינים העסקיים של הפעילות, ובמיוחד באופן הניהול המקצועי והשיטתי שלה. העובדה שבעל הנכסים אינו מעורב באופן אישי בניהול השוטף אינה שוללת את הסיווג העסקי, כאשר קיים מנגנון ניהול מקצועי מטעמו.

‍

לאור פסק הדין, נראה כי משקיעי נדל"ן המעוניינים לשמר את הסיווג הפאסיבי של הכנסותיהם יכולים לשקול מספר צעדים:

• ראשית, עדיף לבזר את ניהול הנכסים בין מספר נותני שירותים שונים, במקום ריכוז הניהול בידי גורם אחד.
• שנית, רצוי ליצור הפרדה ברורה בין נכסים פרטיים לבין נכסים המוחזקים בחברות, תוך הקפדה על ניהול נפרד של כל סוג פעילות.
• שלישית, יש לתת את הדעת להיקף ההכנסות השנתי, כאשר הרף שנקבע בתקנות הפטור מהגשת דו"ח (כ-350,000 ₪) יכול לשמש כאמת מידה.

‍

יודגש כי כל מקרה צריך להיבחן לגופו בהתאם לנסיבותיו הייחודיות, תוך התייעצות עם אנשי מקצוע מתאימים.

‍